지난번 포스팅에서는 에어비앤비 운영 시 세금을 줄이는 경비처리 핵심 노하우에 대해 알아보았습니다.
세금 관리만큼이나 중요한 것이 바로 시작 단계의 합법성입니다.
오늘은 불법 운영으로 인한 단속 리스크를 피하고, 안전하고 길게 숙소를 운영하기 위한 합법적인 에어비앤비 창업 가이드와 필수 조건에 대해 자세히 정리해 보겠습니다.
1.합법적인 에어비앤비 창업, 외국인관광 도시민박업이란?
에어비앤비 플랫폼에 숙소를 등록한다고 해서 모두 합법인 것은 아닙니다.
국내 도시 지역에서 합법적인 에어비앤비 창업을 하려면 원칙적으로 관할 구청에 ‘외국인관광 도시민박업’으로 등록을 마쳐야 합니다.
이 제도는 도시 지역의 주민이 자신이 실제 거주하고 있는 주택을 이용하여 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 숙식을 제공하는 업을 말합니다.
법적 명칭에서 알 수 있듯이 원칙적으로 외국인 게스트만 숙박을 받을 수 있는 제도입니다.
2.반드시 확인해야 할 핵심 필수 요건 5가지
구청에 민박업 등록을 신청하여 합법적인 에어비앤비 창업의 첫 단추를 꿰려면 다음의 까다로운 조건들을 모두 만족해야 합니다.
1. 건축물 용도 (오피스텔 절대 불가) 가장 많이 실수하시는 부분입니다. 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택만 등록이 가능합니다.
접근성이 좋다는 이유로 오피스텔이나 원룸(근린생활시설), 고시원 등에서 운영하는 경우가 많은데 이는 명백한 불법입니다.
적발 시 관광진흥법 위반으로 수백만 원의 벌금과 전과 기록이 남을 수 있습니다.
2. 호스트의 실거주 의무 사업을 운영하는 호스트가 해당 주택에 전입신고가 되어 있어야 하며, 실제로 거주하고 있어야 합니다.
빈집 전체를 게스트에게 내어주고 호스트는 다른 곳에 거주하는 형태는 원칙적으로 위반 소지가 높습니다.
3. 주택 면적 제한 숙박을 제공하는 주택의 연면적(총면적)이 230㎡(약 70평) 미만이어야 합니다. 너무 넓은 공간은 민박업의 취지와 맞지 않기 때문입니다.
4. 호스트의 외국어 능력 외국인 게스트를 응대해야 하므로, 호스트 본인이나 동거인이 영어, 중국어, 일본어 등 기본적인 외국어 안내가 가능해야 합니다. 일부 지자체에서는 간단한 인터뷰를 진행하기도 합니다.
5. 철저한 소방 및 안전 시설 등록 과정에서 가장 깐깐하게 보는 부분입니다. 객실마다 단독경보형 화재감지기를 설치해야 하고, 객실과 거실 등에 소화기를 1개 이상 비치해야 합니다. 보일러실의 일산화탄소 경보기와 비상조명등 설치도 필수입니다.
3.가장 큰 난관, 이웃과 집주인 동의서
본인 소유의 단독주택이 아니라면 챙겨야 할 서류가 더 있습니다.
바로 주변의 동의를 얻는 과정입니다.
만약 세입자라면 집주인의 명시적인 전대동의서가 반드시 필요합니다.
또한 아파트, 다세대, 빌라와 같은 공동주택인 경우 해당 층과 위아래 층 등 인접한 이웃 주민들의 동의서가 필요합니다.
아파트는 관리사무소의 규약에 따른 동의 절차도 밟아야 하므로 사전에 꼼꼼히 확인해야 합니다.
위 아래 옆집 등이 빈집인 경우에는 해당 집은 동의서가 생략될 수 도 있습니다. 동의 요건은 군구청 마다 조금 씩 다를 수 있으니 꼭 관할 군구청에 전화를 해보시길 바랍니다.
4.내국인 게스트를 합법적으로 받는 방법
앞서 외국인관광 도시민박업은 외국인만 받을 수 있다고 말씀드렸습니다.
하지만 현실적으로 수익을 위해 내국인 수요를 무시할 수는 없습니다.
국내에서 내국인을 합법적으로 받을 수 있는 유일한 방법은 정부의 규제샌드박스 실증 특례를 받은 플랫폼인 ‘위홈(Wehome)’을 이용하는 것입니다.
먼저 구청에서 민박업 등록증을 발급받은 뒤, 위홈 플랫폼에 호스트로 등록하여 내국인 특례를 신청하면 1년에 최대 180일까지 내국인 게스트를 합법적으로 유치할 수 있습니다.
단, 내국인 게스트의 결제는 반드시 위홈을 통해 이루어져야 합니다.
5.구청 및 세무서 사업자 등록 절차
모든 요건을 갖추었다면 다음의 순서로 사업을 시작하게 됩니다.
- 서류 준비: 사업계획서, 평면도, 임대차계약서, 관련 동의서 준비
- 지자체 신청: 관할 구청이나 시청 관광과에 서류 접수
- 현장 실사: 담당 공무원이 방문하여 소방시설, 면적, 실거주 요건 등 점검
- 등록증 발급: 실사 통과 후 외국인관광 도시민박업 지정증 수령
- 사업자 등록: 지정증을 가지고 세무서에 방문하거나 홈택스를 통해 숙박업 사업자등록 완료
최근 불법 숙박업소 단속이 갈수록 강화되고 있습니다.
처음부터 요건을 정확히 갖추어 합법적인 에어비앤비 창업을 시작하는 것이 장기적이고 안정적인 파이프라인을 구축하는 가장 빠른 지름길입니다.